Hỗ trợ thị trường bất động sản bằng chính sách

Xem thêm: 

Có được hủy việc mua bán căn hộ chậm giao?

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, dù tín dụng đã được nới lỏng nhưng thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 vẫn tiếp tục khó khăn vì vốn chưa phải là tất cả. Theo đó, để thị trường BĐS hồi phục cần có những chính sách hỗ trợ đồng bộ, kịp thời hơn.

Có tiền chưa chắc dễ giải ngân

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, trong đó, có nhiều cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, kết quả đạt được trong việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng còn nhiều hạn chế, chưa tạo được “cú huých” cho thị trường BĐS.

Dự án Petroland Mark quận 2, TP Hồ Chí Minh hiện mới hoàn thành phần thô do thiếu vốn, dù người dân đã đóng tiền gần 90%.

Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã có nhiều biện pháp để giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN) như tổ chức chương trình kết nối DN với ngân hàng để chuyển đổi các dự án BĐS. Thế nhưng, đến hết năm 2013, chỉ có 5 dự án được chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, 1 dự án chuyển sang làm bệnh viện và 5 dự án được cơ cấu lại căn hộ từ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ.

Cùng với những hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ nói chung và UBND TP Hồ Chí Minh nói riêng, các DN BĐS đã nỗ lực để thúc đẩy thanh khoản cho thị trường BĐS. Nhờ vậy, tại TP Hồ Chí Minh, đến nay hàng tồn kho giảm được 5.077 căn (giảm 35%) so với lượng hàng tồn kho BĐS được báo cáo cuối năm 2012. Tuy nhiên, theo HoREA, vẫn còn nhiều dự án đang bị đóng băng, chưa thể triển khai hoặc đang triển khai dở dang.

Trước tình hình trên, cuối tháng 3 vừa qua, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh đã phối hợp tổ chức xây dựng “Chuỗi liên kết 4 nhà” (Ngân hàng - DN BĐS - Nhà cung ứng vật liệu - Người mua) với gói 50.000 tỉ đồng nhằm khơi thông thị trường BĐS. Thế nhưng, theo chuyên gia kinh tế độc lập Bùi Kiến Thành, “liên kết 4 nhà” mà VNCB công bố thực chất chỉ là nghiệp vụ quản lý dòng tiền của các ngân hàng. “Nợ xấu BĐS vẫn còn lớn thì liệu việc bơm thêm tiền có kiểm soát được không? Mặt khác, chương trình lại được thiết kế chỉ với một nhóm khép kín, có chỉ định từ ngân hàng cho vay đến DN cung ứng vật liệu, chủ đầu tư… thì liệu có khả thi?”, ông Bùi Kiến Thành đặt câu hỏi. Đặc biệt, ông Thành nghi ngờ là dù được vay vốn để hoàn thiện các dự án dở dang thì việc bán hàng cũng rất khó vì hiện nay phân khúc nhà ở có giá cao vẫn tồn kho lớn. Chưa kể, lãi suất và điều kiện cho vay không có sự ưu đãi, ưu tiên nào.

Cần quy định rõ hơn về chính sách

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để thị trường BĐS hồi phục và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững cần triển khai thực hiện quyết liệt giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Cùng với đó, việc xây dựng các nghị định, thông tư thi hành Luật Đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn cuộc sống và việc Quốc hội sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cũng sẽ tạo điều kiện cho thị trường.

Với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân khoảng từ 2-3 triệu đồng/căn hộ/tháng, HoREA đề nghị có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê. Nếu DN không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước thống nhất hướng dẫn các ngân hàng thương mại về thủ tục để giúp người thu nhập thấp được tiếp cận dễ dàng hơn khoản vay ưu đãi để thuê, mua, thuê mua nhà theo Nghị quyết 02. Đồng thời, cho các dự án nhà ở thương mại đang xây dựng dở dang có quy mô căn hộ nhỏ hơn hoặc bằng 70 m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng để giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, sớm có sản phẩm cung ứng cho thị trường và góp phần giải quyết hàng tồn kho.

UBND TP Hồ Chí Minh phải công bố khu vực không cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, không cho phép cơ cấu lại căn hộ để các DN chủ động tìm giải pháp để giải quyết khó khăn của mình. Ngoài ra, kiến nghị cho Việt kiều được sở hữu nhà như người trong nước và mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế cũng là những chính sách cần thiết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo Bất Động Sản

>>> SamLand River View: Nơi an cư lý tưởng

>>> Cho thuê văn phòng quận 1, Cao ốc văn phòng The Metropolitan Tower, đường Đồng Khởi

>>> Bất động sản tăng giá: Chiêu "tâm lý” của chủ đầu tư

>>> Bất động sản tăng giá: Coi chừng “dính bẫy” truyền thông?

>>> Sunny Plaza 1,4 Tỷ/căn 2 Phòng Ngủ - 1,4 Tỷ/căn Giá Chỉ Có Ở Sunny Plaza

>>> Bán đợt cuối căn hộ Mỹ An,có sổ hồng,giá cực cool,nhanh tay để sở hữu ngay

>>> CĂN HỘ GẦN UBND QUẬN, CÓ HỒ BƠI, 868 TR/CĂN, ĐỐI DIỆN CÔNG VIÊN

>>> TP.HCM: Thêm 4.000 tỷ đồng cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm

>>> Huy động vốn đám đông- kênh huy động vốn mới cho thị trường bất động sản?

>>> Chính chủ cần bán nhà Tân Mai Hoàng Mai Hà Nội

Huy động vốn đám đông- kênh huy động vốn mới cho thị trường bất động sản?

Xem thêm:

Gói 50.000 tỉ sẽ thất bại nếu tạo nhóm độc quyền

Huy động vốn đám đông (crowdfunding) được định nghĩa là việc kêu gọi các nguồn vốn, thường là qua internet, để hỗ trợ về vốn cho các dự án của cá nhân hoặc công ty.

Khái niệm crowdfunding có thể áp dụng cho các tổ chức kinh doanh lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận, mà các tổ chức này có thể đưa ra các hình thức bằng tiền mặt hoặc hình thức khác (như đĩa CD, đồng hồ, trò chơi máy tính, một chuyến du lịch v.v…) để trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Khi mở rộng khái niệm này, crowdfunding cho bất động sản đơn giản có nghĩa là kêu gọi vốn từ các cá nhân có ý tưởng giống nhau để hỗ trợ các dự án đầu tư bất động sản.

Hiện tại, crowdfunding cho bất động sản rất phát triển tại Mỹ. Kết quả này phần lớn là do chính phủ đã thông qua các quy định mới cho phép huy động vốn qua mạng, đây là một phần trong đạo luật được giới thiệu cách đây không lâu gọi là Jumpstart Our Business Startups Act (viết tắt là đạo luật JOBS).

Hiện tại trong khu vực Đông Nam Á chưa có quy định nào tương tự như đạo luật JOBS của Mỹ, một cách làm mà công ty CoAssets của Singapore đã thực hiện đó là tạo một trang web tập hợp các cơ hội tiềm năng cho crowdfunding. CoAssets chỉ cung cấp một sàn trung gian kết nối các chủ đầu tư hoặc công ty bán bất động sản lớn, và nhà đầu tư. Bất kỳ giao dịch nào sẽ là giữa các bên liên quan, và CoAssets không tham gia vào quy trình giao dịch.

Cho đến thời điểm hiện tại, cách làm này đã phát huy hiệu quả. Trong vòng 6 tháng đầu tiên hoạt động, đã có hơn 12 triệu đô-la Singapore giá trị bất động sản được đăng trên trang web và hơn 4 triệu đô-la Singapore đã được huy động thành công thông qua trang web này. Số lượng nhà đầu tư mở tài khoản cũng đã tăng từ 200 lên đến hơn 1.400 trong vòng 6 tháng. Mặc dù chỉ trong vòng 6 tháng, nhưng những kết quả tích cực đó đã cho thấy nhu cầu đầu tư rất tiềm năng và có thể có những bước tiến xa hơn nếu có các hệ thống hợp lý.

Tại sao crowdfunding cho bất động sản sẽ phát triển?

Ngay cả trước khi khái niệm crowdfunding trở nên phổ biến, thực tế đã có những hình thức các cá nhân cùng góp vốn đầu tư vào các dự án địa ốc. Thực ra hai hình thức này không nhiều khác biệt.

Tuy nhiên, điểm khác biệt cơ bản là kênh phân phối. Cùng góp vốn đầu tư chủ yếu là giữa những cá nhân trong cùng một mạng lưới. Còn crowdfunding thì dựa vào mạng internet để tập hợp những cá nhân có cùng ý tưởng từ những vị trí địa lý khác nhau để hỗ trợ tài chính cho các dự án và các dự án này cũng có thể tại các địa điểm khác nhau. Sự dễ dàng trong việc kết nối các nguồn lực từ các khu vực khác nhau chính là tiềm năng của crowdfunding cho bất động sản.

Ngoài việc phân phối hiệu quả các nguồn lực cho các dự án bất động sản, crowdfunding cho bất động sản còn có một số lợi ích khác. Thứ nhất, crowdfunding cho bất động sản giúp các chủ đầu tư tiếp cận các khoản vốn từ 1 đến 10 triệu đô-la Singapore. Thông thường, các ngân hàng có thể không muốn cho vay những khoản nhỏ này, vì phí thu được không nhiều và họ đánh giá không tương xứng với công sức bỏ ra. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể tìm đến một nguồn vốn khác đó là các trang web crowdfunding cho bất động sản. Hiện tại ở Singapore cũng như các nước trong khu vực đã có ngày càng nhiều hơn nhu cầu từ các chủ đầu tư tìm đến kênh này.

Mặt khác, các trang web crowdfunding cũng giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn và các nhà đầu tư có thể tìm những người có cùng ý tưởng để cùng hợp tác.

Việc này cho phép họ phân phối đều nguồn lực tài chính vào các khoản đầu tư khác nhau và không để trứng vào cùng một rổ. Thông qua môi trường mạng, những nhà đầu tư crowdfunding cũng có thể tự nghiên cứu thị trường và tham gia bàn bạc với những nhà đầu tư khác để trao đổi về một món đầu tư trước khi quyết định đầu tư. Do đó, tất cả các tính năng này của crowdfunding cho bất động sản giúp tăng cường tính minh bạch cho một thị trường vẫn được xem là chưa minh bạch.

Sự tin tưởng của nhà đầu tư

Cần phải nhấn mạnh rằng, không phải các trang web này hoàn toàn không có rủi ro. Một trong những quan ngại phổ biến đối với crowdfunding đó là bảo vệ nhà đầu tư trong trường hợp dự án không thành công. Tuy nhiên đối với bất động sản, đây lại không phải là vấn đề quá lớn, vì thường có một số loại tài sản đảm bảo (chẳng hạn quyền sử dụng đất) mà những nhà đầu tư có thể lấy lại.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư có thể cảm thấy không hoàn toàn tin tưởng khi chỉ biết chủ đầu tư thông qua mạng và muốn gặp gỡ chủ đầu tư trước khi cân nhắc đầu tư, đặc biệt khi họ đầu tư lần đầu. Điều này rất quan trọng đối với crowdfunding cho bất động sản, vì số tiền đầu tư thường lớn. Do đó, tổ chức các buổi gặp mặt trực tiếp là bước quan trọng để có được sự tin tưởng của nhà đầu tư.

Tìm hiểu thêm

Bài viết này chỉ mới là sự tìm hiểu ban đầu về crowdfunding cho bất động sản và đương nhiên có các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, nếu độc giả muốn tìm hiểu thêm thông tin về crowdfunding cho bất động sản, quý vị có thể tham gia cuộc triển lãm đầu tiên tại Đông Nam Á có tên gọi Expo for Property Investment and Crowdfunding (EPIC) tổ chức vào ngày 18 và 19 tháng 7 năm 2014 tại Singapore.

Triển lãm quy mô lớn này là sự kiện được tổ chức trong 2 ngày được tổ chức bởi CoAssets và được hỗ trợ bởi Tổng cục Du lịch Singapore (STB). Triển lãm này có 2 mục tiêu. Một là kết nối các tổ chức cá nhân liên quan trong ngành bất động sản (chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản lớn…) và các nhà đầu tư chuyên nghiệp và nghiệp dư tại Singapore và các nước trong khu vực. Hai là, giới thiệu chi tiết về xu hướng đang phát triển crowdfunding với các đại biểu tham gia. Triển lãm này thích hợp cho các chủ đầu tư tại Việt Nam có nhu cầu huy động khoản vốn từ 1 đến 10 triệu đô-la Singapore và muốn tiếp cận các nhà đầu tư ngoại, cũng như muốn triển lãm các dự án của mình để những người mua nhà và nhà đầu tư nước ngoài biết đến. Những cá nhân tổ chức muốn tìm hiểu thêm về crowdfunding cho bất động sản sẽ có dịp gặp gỡ và trao đổi với những tên tuổi như Tiến sĩ Jeffrey Chi, Chủ tịch Hiệp hội đầu tư mạo hiểm Singapore và tổ chức đầu tư tư nhân (SVCA), ông Francis Goh, Partner của Harry Elias Partnership LLP.

Chi tiết về sự kiện có thể tham khảo tại: www.CoAssets.com/EPIC

Tác giả bài viết:

Tác giả của bài viết này là Getty Goh, là giám đốc công ty Ascendants Assets của Singapore và là CEO và đồng sáng lập CoAssets.com, website về crowdfunding cho bất động sản đầu tiên tại Đông Nam Á. CoAssets được đầu tư và hỗ trợ bởi Cơ quan Phát triển Truyền thông Singapore (MDA) và Tổ chức Nghiên cứu Quốc gia (NRF).

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Chính chủ cần bán nhà Tân Mai Hoàng Mai Hà Nội

>>> Đất thổ cư SH riêng, 590Tr/nền, Phước Long B-Q.9

>>> The Flemington: Căn hộ trao tay- Hưởng ngay lợi ích

>>> Dự án Khu Đô Thị Sunflower City

>>> Phố thương mại Rich Town

>>> Khu đô thị Long Hưng: Kỳ quan vùng sông nước

>>> Dự án địa ốc ngoại teo tóp

>>> Thị trường phục hồi, giá BĐS ngừng lao dốc

>>> Cần “nới” điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài

>>> Căn Hộ View Sông Sài Gòn, ngay Trung Tâm TP Chỉ 649 Triệu

“Hâm nóng” thị trường bất động sản

Xem thêm: 

Novaland chào bán căn hộ thuộc dự án Sunrise City

Nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng như một nguồn tài sản thế chấp để “hâm nóng” thị trường bất động sản đang nguội lạnh và thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường tài chính.

Ảnh minh họa

 

Tuy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành hẳn một điều cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai song các chuyên gia vẫn lo ngại về những rủi ro liên quan đến các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.

 

Đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch

 

Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai đã từng được Nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tại Khoản 2 Điều 61. Tuy nhiên, theo những người làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, do trái với Điều 91 Luật Nhà ở, qui định này lại “làm khó” hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vì các tổ chức tín dụng hiếm khi nhận thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho các khoản vay. 

 

Hoặc việc thế chấp đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện dưới dạng tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại một dự án nhà ở xác định. Vì thế, trong thời gian dài, qui định thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai gần như chỉ mang tính hình thức. 

 

Nhưng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu về giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai đã thực sự là một nguồn tài sản thế chấp dồi dào và cần được luật hóa để đảm bảo cho các giao dịch liên quan được an toàn, thông suốt. 

 

Do đó, Điều 47 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

 

Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

 

Minh bạch thủ tục để hạn chế rủi ro

 

Dù qui định này đang mở ra những hy vọng cho hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai song chính yếu tố “hình thành trong tương lai” của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, kể cả khi các qui định liên quan trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

 

Như phân tích của các chuyên gia giao dịch bảo đảm, Dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.

 

Bên cạnh đó, các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra những hạn chế trong quyền lựa chọn ngân hàng để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, chứ không chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi có nhu cầu, khách hàng của dự án sẽ buộc phải thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình tại chính tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Song, nếu chủ đầu tư và khách hàng cùng mang tài sản đi thế chấp ở các tổ chức tín dụng khác nhau thì rủi ro của các tổ chức tín dụng cũng khó tránh khỏi trong điều kiện kết nối thông tin và sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế.

 

Những lo ngại này đặt ra yêu cầu về hướng dẫn qui trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù theo kế hoạch, ít nhất phải đến cuối năm 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua nhưng Liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng một Thông tư liên tịch được coi là để “đón” qui định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 

 

Thông tư hướng dẫn các thủ tục cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quan trọng là tạo nhiều cơ hội khai thông những điểm nghẽn của thị trường tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia những giao dịch có bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Bất Động Sản

>>> Ocean Vista: "Phong thủy sơn lâm"

>>> Khu căn hộ Lexington Residence

>>> Nới lỏng kinh doanh nhà đất

>>> Doanh nghiệp bất động sản đã dễ thở hơn

>>> Bán Lỗ Căn Hộ Quận 7 View Nam Phú Mỹ Hưng

>>> Bất động sản 24h: Căn hộ cao cấp, chất một đằng “mác” một nẻo?

>>> Cứ nhập cảnh là được mua nhà tại Việt Nam?

>>> Bán Căn hộ thủ đức emerald nhận nhà ở ngay

>>> Chúa đảo Tuần Châu tham gia dự án casino Vân Đồn

>>> Cho xây nhà 25m2, Hợp thức nhà siêu mỏng?

Thị trường bất động sản: Kỳ vọng mới

Xem thêm: 

Giá vàng sáng ngày 11/02

Việc thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó trong những năm vừa qua có yếu tố từ sự đi xuống của nền kinh tế nói chung, nhưng cốt lõi vẫn là bất hợp lý trong quá trình tạo nguồn cung, bởi thực tế, nhu cầu của người dân còn rất lớn. Sau những điều chỉnh chính sách từ các cơ quan chức năng trong năm qua, năm 2014 này, nhiều người kỳ vọng thị trường phục hồi sớm hơn.

Ảnh minh hoạ

Để lấy lại niềm tin từ phía khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những biện pháp khá linh hoạt. Chẳng hạn, để kéo khách hàng về phía mình, Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest, chủ đầu tư dự án chung cư Văn Phú - Victoria (Hà Đông, Hà Nội) cũng đã đưa ra cam kết chấp nhận chịu phạt tới 20% giá trị hợp đồng nếu công trình chậm tiến độ.

Hoặc việc Công ty cổ phần Đầu tư 135 làm chủ đầu tư chung cư Hạ Đình (Thanh Xuân) thực hiện "chiêu" mua chung cư ngân hàng bảo lãnh tiến độ. Theo phương án bán hàng mới mà chủ đầu tư này đưa ra, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua căn hộ qua Ngân hàng Baovietbank (Chi nhánh Hà Nội) sẽ được quản lý và cam kết 100% số tiền căn hộ được đưa vào dự án. Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ, ngân hàng sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã nộp cộng với phí phạt. Khách hàng mua căn hộ và nộp tiền sẽ nhận được giấy cam kết tiến độ do Ngân hàng Baovietbank phát hành, bảo đảm người mua sẽ nhận được nhà đúng thời hạn.

Việc ngân hàng cấp cam kết bảo lãnh về tiến độ thi công và dòng vốn đối với những dự án đang trong thời gian hoàn thiện sẽ thể hiện sự minh bạch về tài chính, tiến độ thi công của chủ đầu tư, qua đó bảo đảm được quyền lợi cho khách hàng. Cùng với những chính sách điều chỉnh nguồn cung, cho phép phân lô bán nền... Các chuyên gia đánh giá, hàng tồn kho sẽ được giải phóng mạnh trong năm nay. Phó Giám đốc Savills Hà Nội Trần Như Trung cho biết, năm nay, thị trường sẽ xuất hiện nhiều chủ đầu tư với cách chơi bài bản hơn.

Những dự án xây thô sắp hoàn thiện chắc chắn vẫn thanh khoản tốt. Giá nhà trung bình năm nay vẫn theo xu hướng điều chỉnh, nhưng theo tôi mức điều chỉnh sẽ từ từ chứ không đột biến.

Để thị trường bất động sản "ấm" lại, ông Chris Brown -Giám đốc Điều hành Công ty tư vấn bất động sản Cushman & Wakeịeld Việt Nam cho rằng, cần chú trọng nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh quá trình giải quyết nợ xấu và đơn giản hóa khâu giải phóng mặt bằng. Thứ nhất, tính minh bạch có vai trò quyết định trong các giao dịch bất động sản. Minh bạch về quyền sở hữu, minh bạch trong hệ thống luật pháp rõ ràng sẽ tạo điều kiện thuận lợi, đồng thời thúc đẩy các nhà đầu tư tìm hiểu và xem xét bỏ vốn vào Việt Nam. Thứ hai, quá trình giải quyết nợ xấu được giải quyết nhanh, triệt để sẽ giúp tăng tốc quay vòng vốn và sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thứ ba, quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng nên được giảm đến mức thấp nhất về thời gian chờ đợi cũng như chi phí liên quan.

Quá trình này càng nhanh sẽ càng tạo điều kiện cho các bước xây dựng về sau.

Thậm chí khi nhận định về diễn biến thị trường năm 2014 này, ông Marc Townsend -Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam phân tích, cuối năm 2013, lượng giao dịch đã tăng nên tồn kho giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm chủ yếu, khoảng 49% giao dịch.

Tiếp đó là đến phân khúc trung cấp 20 - 25 triệu đồng/m 2 , diện tích nhỏ luôn "cháy" hàng. Do đó, sang năm 2014, xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục, và CBRE dự đoán lượng giao dịch của phân khúc trung cấp sẽ tăng lên. Thậm chí, đến cuối năm 2014, con số này sẽ bằng hoặc cao hơn cả phân khúc bình dân. Bên cạnh đó, việc cho phép bán đất nền dự kiến sẽ thay đổi nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Theo Bất Động Sản

>>> GS Đặng Hùng Võ: “Đến năm 2015 thị trường mới phát triển trở lại”

>>> Giá vàng sáng ngày 10/02

>>> Được mua bán nhà có thời hạn

>>> Nhanh tay mua chung cư Golden Palaza với giá cắt lỗ mừng Xuân

>>> Bất động sản: Chờ một năm mới "ấm áp" hơn

>>> Ngóng Bộ Xây dựng trả lời Thông tư 16

>>> Hùng Sơn Villa: Khu biệt thự nghĩ dưỡng bên bờ biển Sầm Sơn

>>> Cộng Hòa Garden: Khu căn hộ cạnh sân bay Tân Sơn Nhất

>>> Khu căn hộ cao cấp Sky Park Residence

>>> Những pha thưởng tết "khó đỡ" của doanh nghiệp BĐS

Thị trường bất động sản đang “ấm dần”

Xem thêm: 

Gỡ khó bất động sản bằng Nghị quyết !

Năm 2013, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Đặc biệt, giá nhà ở đã giảm mạnh, các chủ đầu tư cũng quan tâm hơn đến xây dựng nhà giá rẻ, điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, triển vọng của thị trường bất động sản sẽ sáng hơn trong năm 2014.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2013, ông có đánh giá ra sao?

Trong năm qua, chúng ta triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thực tế đã phát huy hiệu quả tích cực. Các địa phương và chủ đầu tư đã có những thay đổi tích cực trong việc tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời điều chỉnh, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp.

Hàng loạt dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi thành nhà ở xã hội đã kéo theo cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân. Giá nhà ở giảm đáng kể so với thời kỳ sốt nóng cách đây hơn 3 năm, hầu hết các dự án giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50%.

Thị trường bất động sản cũng đã có giao dịch trở lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ bình dân. Nhờ đó, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng giảm dần, tính đến tháng 10/2013 giảm gần 25% so với quý I/ 2013. Có thể nói, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và ổn định trở lại.

Tuy nhiên, nhiều người lo ngại thị trường bất động sản thời gian tới có thể sẽ dư thừa nhà ở xã hội, thưa ông?

Sự lo ngại này là không có cơ sở bởi trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn. Từ nay đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Tương tự, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết vào năm 2015). Tuy vậy, tổng hợp tình hình triển khai việc phát triển nhà ở xã hội cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế.

Một chính sách nổi bật trong năm nay là việc triển khai gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cả người dân và doanh nghiệp vẫn cho rằng rất khó tiếp cận nguồn vốn. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

Tính đến 31/12/2013, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay đối với 13 doanh nghiệp với số tiền 1.127 tỷ đồng, đã giải ngân cho 07 doanh nghiệp là 304 tỷ đồng.

Các ngân hàng cũng cam kết cho vay 1.764 khách hàng cá nhân với số tiền là 632 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 1.750 khách hàng với dư nợ 428,5 tỷ đồng. Như vậy, việc giải ngân đối với các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội còn chậm.

Chính sách tín dụng hỗ trợ nhà ở là chính sách mới, lần đầu triển khai nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc. Muốn giải ngân nhanh gói này thì phải có nhiều căn hộ nhà ở xã hội hoặc căn hộ nhà ở thương mại có diện tích sàn dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân đô thị.

Hơn nữa, việc cung cấp nhà ở xã hội cần đáp ứng những yêu cầu về trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, quy hoạch và giấy phép... Trong khi, một số địa phương chưa thực sự quan tâm giải quyết công tác chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội, cũng như xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại phù hợp với nhu cầu của thị trường và tiêu chí cho vay theo quy định của Nghị quyết 02.

Nguyên nhân nữa là một số ngân hàng thương mại được giao nhiệm vụ triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến chậm trễ trong xét duyệt, thẩm định đối tượng cho vay vốn. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, các ngân hàng đòi hỏi nhiều thủ tục khác không cần thiết gây kéo dài thời gian giải ngân.

Ngoài ra, còn phát sinh một số vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở xã hội, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng mà hiện nay chưa được điều chỉnh bởi pháp luật có liên quan...

Thưa ông, làm thế nào để khắc phục tình trạng trên?

Bộ Xây dựng đã và đang tích cực phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan thực hiện các giải pháp như sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn Nghị định số 188/2013/NĐ-CP....

Đồng thời đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội; Đẩy mạnh hợp tác quốc tế để huy động nguồn vốn vay nước ngoài, vốn ưu đãi của các tổ chức quốc tế nhằm bổ sung nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội.

Ông đánh giá thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2014?

Nhìn vào sự biến đổi của thị trường bất động sản năm 2013, nhất là sự tiến triển tích cực ở những tháng cuối năm, tôi cho rằng năm 2014, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục, ấm dần lên. Điều quan trọng là thị trường sẽ không còn các đợt sốt “nóng lạnh” bất thường.

Cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật. Sẽ ổn định về mặt giá cả, tăng dần về số lượng giao dịch nhà ở xã hội và nhà ở thương mại quy mô nhỏ, trung bình sẽ là yếu tố chủ đạo dẫn dắt và có tác động lan tỏa sang các phân khúc khác.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Ba lực đẩy cho năm 2014

>>> Nhà đất cuối năm: Rao nhiều bán được bao nhiêu?

>>> Những phát ngôn “vang như chuông” trên thị trường BĐS năm Quý Tỵ

>>> Giá vàng sáng 03/01

>>> Phong thủy hiện đại trong bất động sản

>>> Cần cho thuê Căn hộ Cao cấp Mỹ Phúc, giá 1000USD/tháng, view sông, Phú Mỹ Hưng

>>> Bất động sản 2014: Ấm lên từ nhà giá thấp

>>> Bất động sản 24h: Thị trường bất động sản và những câu chuyện hy hữu

>>> Phong thủy nhà ở hút tài lộc trong năm mới

>>> Phong thủy đẹp cho căn hộ chung cư

>>> Những vật phẩm phong thủy cho năm mới Giáp Ngọ 2014

6 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam

>>> Giá BĐS có giảm tới 50%?

GS Đặng Hùng Võ: Các nghịch lý này do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS về quản lý, đầu tư, tiêu dùng…

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình “sốt” giá đất đã tạo nên những nghịch lý của bất động sản (BĐS) hiện nay. Cụ thể, có 6 nghịch lý cần tháo gỡ để phục hồi và phát triển.

6 nghịch lý

Về nghịch  lý 1, theo GS Võ, đó là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Thị trường BĐS thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu

Nghịch lý 2, đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Với nghịch lý 3, GS Võ chỉ ra rằng, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Ở nghịch lý này, theo phân tích của GS Võ, kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới “mức sàn” nhưng vẫn không có giao dịch. “Kho tồn đọng” này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Còn với nghịch lý 4, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu  tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao.

Ở nghịch lý 5, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Và, nghịch lý 6, là gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này?

50% nợ xấu BĐS là tiền góp vốn của khách hàng

Trong ngữ cảnh này, GS Võ cho rằng, có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu hạ giá.

Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Giá nhà ở xã hội vẫn cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ

GS Võ còn dẫn ý kiến nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn.

Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Đặc biệt, theo GS Võ, đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh và có khả năng đưa giá xuống  thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý.

Sự thực, “giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá không có động lực tác động từ thị trường”- GS Võ nhấn mạnh.

Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Để giải quyết tình trạng này, GS Võ khẳng định, “không khó, vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn”.

Cần 7 năm để giải phóng tồn kho BĐS Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

Nguồn: Bất Động Sản

>>> Sôi động thị trường đất “âm”

>>> Từ Liêm: Từ nơi hoang vu ngoại thành lên hai quận lớn

>>> TS Alan Phan: Gói 30.000 tỷ là một chiêu PR?

>>> Bán nhà khu Lê Duẩn – Khâm Thiên, DT 68m2 x 4 tầng đẹp, giá 4.3 tỷ

>>> Khu đô thị Bien Hoa Dragon City

>>> Khó tìm “đầu ra” cho 30.000 tỷ đồng?

>>> Chào bán căn hộ Sunny Plaza

>>> Năm vận hạn của mẹ con Cường đôla

>>> Tràng Tiền Plaza vẫn làm ăn có lãi???

>>> Nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng trong năm 2014

>>> Bất động sản: Kỳ vọng “điểm rơi” chính sách