>>> TP.HCM: Sửa đổi quyết định về hạn mức đất ở
TS Alan Phan, chuyên gia kinh tế cho biết, gói 30.000 tỷ là một chiêu PR. Vấn đề lớn nhất của bất động sản hiện nay là vấn đề giá cả. Hoặc thu nhập người dân tăng hoặc giá bất động sản phải giảm nếu không tình trạng bất động sản đóng băng sẽ tiếp diễn trong năm 2014, 2015, 2016...
Vấn đề lớn nhất của bất động sản hiện nay là vấn đề giá cả, tình trạng bất động sản đóng băng có thể tiếp diễn đến năm 2016. Ảnh: Nguyên Thảo
"Đóng băng" đến năm 2016?
Về mặt quản lý nhà nước, gói 30.000 tỷ được kỳ vọng như liều thuốc cứu bất động sản. Trong suốt quá trình triển khai, Bộ Xây dựng liên tục đưa ra các đề xuất nới điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng vay, cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội... Tuy nhiên, thất bại của gói 30.000 tỷ đã nhìn thấy rõ. Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?
Theo tôi, gói 30.000 tỷ là một chiêu PR vì thực tình không ai muốn bỏ tiền ra như "muối bỏ biển" nhất là thời điểm đang phải ráo riết truy thu thuế, ngân sách đang thiếu hụt, rất nhiều thứ để chi, lại mang 30.000 tỷ đưa vào bất động sản chẳng đi đến đâu vì nợ xấu bất động sản đang đầy rẫy.
Thêm nữa, gói 30.000 tỷ là tin PR tác động tâm lý để người dân có nhu cầu mua nhà nên mọi cách họ làm sau đó để nới điều kiện cho vay với gói 30.000 tỷ cũng khó ai có thể tiếp cận được.
Về mặt quản lý nhà nước, gói 30.000 tỷ được kỳ vọng như liều thuốc cứu bất động sản. Trong suốt quá trình triển khai, Bộ Xây dựng liên tục đưa ra các đề xuất nới điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng vay, cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội... Tuy nhiên, thất bại của gói 30.000 tỷ đã nhìn thấy rõ. Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?
Theo tôi, gói 30.000 tỷ là một chiêu PR vì thực tình không ai muốn bỏ tiền ra như "muối bỏ biển" nhất là thời điểm đang phải ráo riết truy thu thuế, ngân sách đang thiếu hụt, rất nhiều thứ để chi, lại mang 30.000 tỷ đưa vào bất động sản chẳng đi đến đâu vì nợ xấu bất động sản đang đầy rẫy.
Thêm nữa, gói 30.000 tỷ là tin PR tác động tâm lý để người dân có nhu cầu mua nhà nên mọi cách họ làm sau đó để nới điều kiện cho vay với gói 30.000 tỷ cũng khó ai có thể tiếp cận được.
Chẳng hạn nếu muốn giúp người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội sẽ dễ thôi, ai đủ khả năng, điều kiện cấp giấy, phiếu đi ra ngân hàng nhận tiền, số tiền nhiều ít tùy từng trường hợp cụ thể thì chỉ 3 ngày sẽ hết ngay 30.000 tỷ. Vấn đề muốn làm thì dễ, còn đây không ai muốn thực làm.
Khi kinh doanh họ biến thành doanh nghiệp chứ không còn là cơ quan kiểm soát. Họ tìm cách để các thành viên trong hiệp hội bán được hàng. Tôi thấy điều này không đáng ngạc nhiên khi mà nền kinh tế Việt Nam không phải là kinh tế thị trường.
Xin ông cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay phải chạm đáy rồi phục hồi dần? Theo ông, biện pháp nào có thể giải cứu thị trường bất động sản sắp tới? Nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản năm 2014?
Vấn đề bất động sản ở Việt Nam không phải là vấn đề nhu cầu vì nhu cầu rất lớn, cũng không phải là vấn đề người dân không có tiền, tiền của dân rất nhiều dù bất cứ phân khúc nào.
Vấn đề của bất động sản là vấn đề giá cả. Giá thị trường còn cao vì các công ty địa ốc luôn nói giá như vậy là sát lắm rồi, không thể bán dưới giá vì sẽ lỗ. Nhưng nếu lỗ thì ai bắt ông làm nên vấn đề lỗ lãi là vấn đề của doanh nghiệp, giá thị trường là giá thị trường người dân thấy đúng giá họ sẽ mua, không đúng giá họ sẽ chê.
Những người sản xuất bất động sản họ nhất định không xuống giá trong khi thu nhập của người dân giỏi lắm chỉ tăng khoảng 10% trong vòng vài năm tới thì giá bất động sản cũng còn xa cách như vậy thì thị trường không có gì thay đổi. Thị trường không lên không xuống mà sẽ đi ngang.
Sẽ không có bất kỳ sự chuyển động nào của thị trường bất động sản đến khi 1 trong 2 điều thu nhập của người dân tăng hoặc giá bất động sản phải giảm xảy ra. Không cần giải pháp của nhà nước hay bất kỳ ai, vấn đề là để thị trường lo liệu.
Nếu không có gì thay đổi về giá cả thì tình trạng bất động sản sẽ đóng băng cho đến năm 2014, 2015, 2016... Nếu doanh nghiệp muốn bán phải giảm giá, bán tống, bán tháo sẽ có người mua ngay.
Lợi ích đằng sau những dự báo thị trường
Thời gian vừa qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra những dự báo thị trường sai, có lợi cho doanh nghiệp mình. Ông bình luận như thế nào về hiện tượng này? Liệu có sự làm ngơ để cứu vãn bất động sản bằng mọi giá trong trường hợp này không, thưa ông?
Điều này xảy ra trên khắp thế giới, doanh nghiệp bỏ tiền ra để thu lợi nên bất cứ chiêu PR nào cũng đều có mục đích đằng sau có khi là mục đích dài hạn có khi là mục đích ngắn hạn, có khi họ cải trang là nghiên cứu thị trường nhưng thực chất trong nền kinh tế thị trường cần phải có lợi nhuận và đều phải có mục tiêu để gia tăng lợi cho doanh nghiệp.
Khi kinh doanh họ biến thành doanh nghiệp chứ không còn là cơ quan kiểm soát. Họ tìm cách để các thành viên trong hiệp hội bán được hàng. Tôi thấy điều này không đáng ngạc nhiên khi mà nền kinh tế Việt Nam không phải là kinh tế thị trường.
Xin ông cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay phải chạm đáy rồi phục hồi dần? Theo ông, biện pháp nào có thể giải cứu thị trường bất động sản sắp tới? Nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản năm 2014?
Vấn đề bất động sản ở Việt Nam không phải là vấn đề nhu cầu vì nhu cầu rất lớn, cũng không phải là vấn đề người dân không có tiền, tiền của dân rất nhiều dù bất cứ phân khúc nào.
Vấn đề của bất động sản là vấn đề giá cả. Giá thị trường còn cao vì các công ty địa ốc luôn nói giá như vậy là sát lắm rồi, không thể bán dưới giá vì sẽ lỗ. Nhưng nếu lỗ thì ai bắt ông làm nên vấn đề lỗ lãi là vấn đề của doanh nghiệp, giá thị trường là giá thị trường người dân thấy đúng giá họ sẽ mua, không đúng giá họ sẽ chê.
Những người sản xuất bất động sản họ nhất định không xuống giá trong khi thu nhập của người dân giỏi lắm chỉ tăng khoảng 10% trong vòng vài năm tới thì giá bất động sản cũng còn xa cách như vậy thì thị trường không có gì thay đổi. Thị trường không lên không xuống mà sẽ đi ngang.
Sẽ không có bất kỳ sự chuyển động nào của thị trường bất động sản đến khi 1 trong 2 điều thu nhập của người dân tăng hoặc giá bất động sản phải giảm xảy ra. Không cần giải pháp của nhà nước hay bất kỳ ai, vấn đề là để thị trường lo liệu.
Nếu không có gì thay đổi về giá cả thì tình trạng bất động sản sẽ đóng băng cho đến năm 2014, 2015, 2016... Nếu doanh nghiệp muốn bán phải giảm giá, bán tống, bán tháo sẽ có người mua ngay.
Lợi ích đằng sau những dự báo thị trường
Thời gian vừa qua, nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra những dự báo thị trường sai, có lợi cho doanh nghiệp mình. Ông bình luận như thế nào về hiện tượng này? Liệu có sự làm ngơ để cứu vãn bất động sản bằng mọi giá trong trường hợp này không, thưa ông?
Điều này xảy ra trên khắp thế giới, doanh nghiệp bỏ tiền ra để thu lợi nên bất cứ chiêu PR nào cũng đều có mục đích đằng sau có khi là mục đích dài hạn có khi là mục đích ngắn hạn, có khi họ cải trang là nghiên cứu thị trường nhưng thực chất trong nền kinh tế thị trường cần phải có lợi nhuận và đều phải có mục tiêu để gia tăng lợi cho doanh nghiệp.
Mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, chưa có dự án nhà ở nào giảm giá trên địa bàn Hà Nội, thông tin giảm giá chỉ có trên các báo cáo. Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phản pháo Chủ tịch Hà Nội, tiếp tục khẳng định các dự án bất động sản năm vừa qua đã giảm giá mạnh, nhiều dự án giảm 50% về mức giá của năm 2006. Ông bình luận như thế nào về 2 ý kiến trái chiều trên?
Tất cả những số liệu thống kê của Việt Nam luôn bị bóp méo theo lợi ích nào đó khó có thể kiểm chứng được vì mỗi bên đều muốn che giấu con số chính xác để không ai tìm ra.
Thứ hai, bất cứ ai khi tuyên bố điều gì đều phải xem lại mục đích đằng sau của mỗi tuyên bố. Tôi không quan tâm ai nói thế này, ai nói thế kia nhưng những người đó họ chắc chắn sẽ có những mối lợi khi nói những điều này.
Ở Mỹ hay các quốc gia khác đều có những công ty hay cơ quan độc lập không thuộc về chính phủ hay những công ty địa ốc kể cả là người tiêu dùng, họ lấy dữ liệu từ 4-5 nơi khác nhau như từ ngân hàng, từ báo cáo mua bán... và tổng hợp lại, những cái phi lý sẽ được bỏ đi.
Không lệ thuộc vào ai thì mới tin được còn anh vừa bán hàng vừa nói thì ai tin được? Có ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng đã lạc quan khi đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, ông có đồng tình với quan điểm này hay không?
Tất cả những số liệu thống kê của Việt Nam luôn bị bóp méo theo lợi ích nào đó khó có thể kiểm chứng được vì mỗi bên đều muốn che giấu con số chính xác để không ai tìm ra.
Thứ hai, bất cứ ai khi tuyên bố điều gì đều phải xem lại mục đích đằng sau của mỗi tuyên bố. Tôi không quan tâm ai nói thế này, ai nói thế kia nhưng những người đó họ chắc chắn sẽ có những mối lợi khi nói những điều này.
Ở Mỹ hay các quốc gia khác đều có những công ty hay cơ quan độc lập không thuộc về chính phủ hay những công ty địa ốc kể cả là người tiêu dùng, họ lấy dữ liệu từ 4-5 nơi khác nhau như từ ngân hàng, từ báo cáo mua bán... và tổng hợp lại, những cái phi lý sẽ được bỏ đi.
Không lệ thuộc vào ai thì mới tin được còn anh vừa bán hàng vừa nói thì ai tin được? Có ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng đã lạc quan khi đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, ông có đồng tình với quan điểm này hay không?
Ở Mỹ, châu Âu họ không hề có Bộ Xây dựng vì có những luật lệ về hành chính, tài chính ví dụ hành chính ở thành phố, chính quyền thành phố phải lo, người kiểm soát thanh tra bảo đảm xây dựng theo đúng luật, họ chỉ có mục tiêu áp dụng luật. Chính quyền không dính dáng đến việc kinh doanh xây dựng còn ở Việt Nam Hiệp hội địa ốc, xây dựng đều có Thứ trưởng Bộ Xây dựng làm Chủ tịch, Phó chủ tịch tức là bằng hình thức nào đó liên quan rất mật thiết đến doanh nghiệp.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Nguồn: Bất Động Sản
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét